關於1031 exchange,您需要知道哪些?

Additional Information

賣出投資物業賺的資本增值(CAPITAL GAIN) ,一定要在當年交稅(聯邦稅為20%,另加州稅,)。如要延稅,則必須用稅例第1031 條作免稅(其實是延稅)交換,將原來物業的資本增值和折舊,轉到新交換的投資物業上。

使用1031交換條例,必須十分謹慎,最好是有這方面經驗的會計師和Tommy幫助。此外,不論是做"同時交換"(SIMULTANEOUS EXCHANGE) ,或做較常用的"延遲交換"(DELAYED EXCHANGE) ,通常都需要雇用一個"被認可的中間人"。"被認可的中間人"英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY,這類公司也叫做"促成人"(FACILITATOR) 或"幫助人"(ACCOMODATOR) ,它是一個獨立(即與投資者沒有關係) 的機構,有些"中間人"是專門幫忙投資者作免稅交換的獨立公司,有些則是"產權公司"(TITLE COMPANY) 屬下的附屬公司。



1031 稅例主要條款

1. 需要以"同類"(LIKE-KIND) 物業作交換。但"同類"的定義很廣闊,只要是賺取租金入息的物業便可​​。故此,公寓可以換貨倉,空地可以換單一住宅,辦公大樓可換公寓.....。在美國以外的物業不能作交換。 

2. 需要換相等或更高市值的物業,而且淨值應全部放入新交換的物業上,即不能減少抵押貸款,否則有部份會成為"靴子"(BOOT) ,需要付資本增值稅。

3. 需要按45/180 天條例,下面再作解釋。

4. 需要由交易開始便申明為1031交換,並在賣​​出的物業close escrow 前,和交換公司簽訂合同。(注:如果賣出的物業已經成交,在去找exchange的公司便來不及了)

45/180天條例

1031條例裡​​面,有兩個時期十分重要。第一個是"訂明期"(IDENTIFICATION PERIOD) ,即原來物業交易完成開始的四十五天內定明。第二個是交換期(EXCHANGE PERIOD),是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格,遲一天都會導致交換失敗,而失去延稅優惠。

請注意﹕一百八十天條例其實是"一百八十天或報稅限期兩者之間較早的日期",所以在接近年終做1031 交換,有可能由原來物業交易完成開始,至明年四月十五日之間沒有一百八十天,在這個情況下,應該向稅局申請延期報稅。

訂明(IDENTIFICATION) 注意要點

不論原來物業數目多少,在訂明期內,交換人必須按以下三個條例中的任何一項,以書面訂明交換物業﹕

1. 三個物業條例﹕不論訂明物業之總值,訂明不超過三個物業。或

2. 兩倍價值條例﹕不論訂明物業之數目,訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或

3. 百分之九十五條例﹕不論訂明物業之數目,將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。

訂明物業時,必須清楚地以書面在訂明期內通知"被認可的中間人"。

"中間人"提供的服務,可以全部用電話、傳真和郵件進行,故在洛杉磯地區以外的人,也可以用以上的中間人。他們收費一般分為兩種,一種是幾百元費用加上Escrow 帳戶內的利息由中間人公司收取;另一種是比較高的費用(大約一千元以上),但交換人可得到Escrow 帳戶內的利息。收費詳情應向中間人公司查詢。



倒轉交轉"(REVERSE EXCHANGE)

通常做1031交換,都是先將本身物業交換出去,然後按上述45/180天日期的規則,去交換另一個物業。但是,在有些情況下,可能會先將新的物業交換進來,然後才將本身物業交換出去,這個情況叫做"倒轉交換"(REVERSE EXCHANGE) 。

REVENUE PROCEDURE 2000-37內,規定要合法地進行"倒轉交換",必須符合兩個要求﹕

1. 納稅人必須簽定一個"合資格的交換安排"文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或簡稱為"QEAA") ;

2. 納稅人必須聘用一個"交換產權持有人"(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或簡稱為"EAT")

QEAA 是什麼安排?

要符合QEAA安排的需要,必須按以下做法﹕

1. 該物業要用"交換產權持有人"("EAT") 名義擁有。

2. 納稅人需要有真正的交換意圖。

3. 納稅人與EAT在EAT擁有產權五天內,被此定立書面QEAA文件協議。

4. 交換出去的物業必須在四十五天內被指定。

5. 整個交換必須在EAT擁有產權後一百八十天內完成。

由於倒轉交換相當複雜,請務必與您的會計師進行諮詢。

1031 exchange最大的好處:您不但可以在售出物業後避免了巨大的升值稅的支出,還可以擁有價值更高的物業,有人會問那我三十年前20萬購買的物業做了幾次1031交換後,現在持有的物業已經價值200萬,如果售出這棟房產的話,我要交多少的增值稅呢?答案是200-30=170*相應稅率。不過不用擔心,如果您決定把物業留給子女,這時可以建立生前信託。這樣的他接手物業後的tax basis就變成200 萬了,所以當您子女決定售出物業時,他的增值部分是從200萬算起的。 

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